房地产行业动态点评：地产持仓有所下降，集中度环比上升
2025-04-23 陈颖，陈慎
分化依然存在，关注潜在增量政策
4月22日，截至25Q1末的公募基金持仓数据公布完毕。一季度申万房地产指数以调整为主，数据亦显示公募基金地产股持仓市值环比有所下降，北向资金持仓环比亦有所下降。从持仓集中度的角度来看，机构对于地产股仍存在一定分化。但进入二季度，我们认为从多个角度来看，房地产行业正迎来增量政策窗口：前瞻数据已出现季节性回落，步入传统的政策窗口期的同时，又迎来美国关税超预期，我们认为此时出台增量政策具有较强的可能性和迫切性，后续应关注潜在增量政策出台对板块所带来的投资机会。
25Q1公募基金地产股持仓市值与比例有所下降
根据Wind的数据，25Q1房地产板块的基金持仓总市值为548亿元，环比下降2%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重为0.79%，环比下降0.03pct。板块相对标准行业配置比例低配0.49pct，环比扩大0.06pct，处在2013年以来的56%分位。25Q1房地产板块表现有所下滑，申万房地产行业指数累计跌幅7.4%，申万一级行业排名27/31。
持股集中度有所上升，持股市值在5亿元以上的标的增加4个
根据Wind的数据，25Q1公募基金持仓市值TOP5的地产股分别为保利发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份、中国海外发展。持仓市值TOP5的地产股占板块持仓总市值的比重约29.2%，环比上升1.14pct，但仍处于历史相对低位。公募基金持仓市值TOP20的地产股中，以基金增/减持股份数量占流通股比重来衡量，增持较多的分别为滨江集团、恒隆地产、金地集团、越秀地产、海南机场，减持较多的分别为招商积余、中海物业、新城控股、保利发展、中国海外发展。截至25Q1，公募基金持仓在5亿元以上的个股有19个，较24Q4增加4个。
北上资金地产配置比例有所下降
25Q1北上资金的地产股持仓总市值为131亿元，环比下降23%，占陆港通持仓总市值的0.64%，环比下降0.07pct。持仓市值TOP5的地产股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、雅戈尔、建发股份。北上资金持仓市值TOP20的地产股中，以基金增/减持股份数量占流通股比重来衡量，增持较多的分别为滨江集团、招商积余、陆家嘴、衢州发展、建发股份，减持较多的分别为上海临港、新城控股、金地集团、华发股份、天健集团。
投资建议
往前看，我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，同时预计主流房企销售有望在低基数以及行业复苏背景下率先迎来企稳，并看好行业集中度进一步提升。我们继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”等三好逻辑的地产股以及业绩与现金流稳健的物管公司，重点推荐：1）A股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务。
风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险